Siguiendo con esta lógica natural, comenta el presidente del consejo de Fibra Plus, la ciudadanía debe ser la que forme los centros poblacionales. Por otra parte, este desarrollo se debe regular con planes parciales claros y planes maestros claros. En cualquier ciudad que se cumpla esto, se da un beneficio para la sociedad con el desarrollo inmobiliario.

De acuerdo con Gustavo Tomé, empresario inmobiliario, debemos exponer de manera clara el desarrollo ante la sociedad, mostrar lo que se colocará en lugar de otras viviendas, que puede que hayan gastado más agua o utilizado más energía para su funcionamiento debido a sus sistemas más antiguos y obsoletos.

Una parte muy importante del impacto de un desarrollo es la generación de empleo, este ayuda a disminuir la inseguridad, genera impuestos en materias diversas para beneficio de las finanzas públicas y a su vez, de los servicios que dependen de estos recursos. También contribuye a los fondos de infraestructura en cuestión de energía, agua y drenaje para ampliar su infraestructura. Gustavo Tomé, presidente del consejo de Fibra Plus, afirma que cada que se construye un centro comercial, un edificio de oficinas, viviendas o naves industriales se genera más empleo pues quien la construye y quien compra espacios ahí, está comprando porque la demanda lo requiere.

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Tal como lo han hecho las especies durante siglos, las empresas que quieran sobrevivir a una crisis deberán adaptarse al cambio, asegura Gustavo Tomé.

Para el presidente de Fibra Plus, solo aquellas empresas que, sin importar su tamaño, se adaptan ante la crisis son capaces de ver la oportunidad de crecimiento y transformarse. Las empresas se ven ante la necesidad de hacer cambios, productos y servicios que se adecuen a las nuevas necesidades. Es por eso que la estrategia debe encontrar la manera de sobrevivir y descubrir cómo ser más eficiente, ágil, productivo y rentable.

Lo que tienes que hacer como director de una organización, ya sea una pyme o una transnacional, es administrar tu equipo lo más rápido posible a estas circunstancias”, apuntó el empresario.

Pese al momento que puede atravesar la sociedad y la economía, asegura que la crisis puede ser un buen momento para emprender.

También refuerza la idea de que este es el mejor momento para innovar y emprender ya que se tiene la capacidad de hacerlo con el menor costo y, además, se cuenta con todo un ecosistema de emprendimiento que ha crecido en la última década, como los fondos de inversión o crowdfundings.

Para avanzar, Tomé aseguró que hay que definir a dónde va la empresa, qué le sobra, qué le falta y a partir de ahí realizar los cambios convenientes dependiendo de la industria y su tamaño.

“Si yo soy una multinacional con recursos ilimitados puedo decir que me faltan mil técnicos y me sobran mil choferes porque voy a meter coches autónomos y lo hago, pero para una Mipyme va a ser distinto, ahí debes ir ajustando tu futuro con tu presente, dejas ir un gasto, pero empiezas a invertir en otro paulatinamente y cuando empieza a generar rentabilidad puedes empezar la siguiente etapa lo más pronto posible”, refirió.

Para el empresario, lo más complicado de hacer las modificaciones es reconocer la realidad y aceptar que esa transición va a ser difícil y que conlleva muchos sacrificios y decisiones con las que uno puede sentirse incómodo.

Lo claro, agregó, es tener un solo objetivo con un camino trazado a largo plazo: “Yo voy a ser el mejor que hace esto o el único que hace esto o voy a proveer este producto oeste servicio”.

El empresario recomienda buscar un producto o servicio que pueda atender una necesidad, que sea perceptible y que se pueda monetizar. «Si identificas tu oportunidad y ésta tiene mercado te aseguro que el dinero va a llegar solo”, concluyó.

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El “Método Tomé” se ha acuñado como sinónimo de innovación, adaptación y crecimiento.

El primero es identificar los objetivos o camino deseado para la empresa. “El primer paso es reconocer el juego que tienes enfrente de ti, no el que tuviste atrás. Se trata de ver a dónde vas, olvídate de dónde vienes”, comenta Tomé.

A continuación, el paso consecuente es reconocer la realidad de la empresa y su entorno. Algo que pocos administradores o dueños de empresas suelen hacer es tener pies en la tierra con sus expectativas de su empresa o del entorno. Cuando se logran efectuar estos pasos se deben poner en marcha cambios y ajustes necesarios.

Es complicado, ya que según la experiencia del presidente de Fibra Plus, reconocer la realidad y aceptar que la transición a algo nuevo no son fáciles de llevar y conllevan sacrificios es difícil para los empresarios.

“Si soy una multinacional con recursos ilimitados puedo decir que me faltan mil técnicos y me sobran mil choferes porque voy a meter coches autónomos y lo hago, pero para una Mipyme va a ser distinto, ahí debes ir ajustando tu futuro con tu presente, dejas ir un gasto pero empiezas a invertir en otro paulatinamente y cuando empieza a generar rentabilidad puedes empezar la siguiente etapa lo más pronto posible”, coloca como ejemplo el empresario Gustavo Tomé.

Cada empresa tiene la oportunidad de reinventarse para acceder a más y nuevas oportunidades, de acuerdo a Gustavo Tomé. De acuerdo con su método, la más importante de las palabras a tomar en cuenta es: adaptarse. Estos métodos le han permitido hacer crecer sus empresas de manera sostenida en el tiempo y también incursionar en nuevos sectores además de los bienes raíces.

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De acuerdo con el presidente de Fibra Plus, Gustavo Tomé, actualmente hay una tendencia de las generaciones más jóvenes para buscar espacios rentados y temporales. Pues desde hace ya algunos años y sobre todo con la llegada de la pandemia, el co-living se ha presentado como una opción cada vez más atractiva y accesible.

Y es que el especialista inmobiliario aseguró que los jóvenes no tienen el plan de quedarse sentados en un solo lugar, sino que buscan aprovechar las oportunidades de movilidad que se les presentan. De manera que prefieren espacios de bajo costo, en lugares céntricos y que les ofrezcan vincularse en comunidad.

En este sentido, el multifamily es la mancuerna perfecta que rompe con los modelos tradicionales al permitir a los inquilinos más jóvenes tener acceso a un espacio tan sólo con pagar un anticipo como reservación y comenzar a pagar una mensualidad. Son contratos a corto plazo, entre 1 y 3 meses, donde no se requiere aval, ni altos depósitos.

El multifamily es la mancuerna perfecta que rompe con los modelos tradicionales

Por la alta rotación de inquilinos, el multifamily abre la posibilidad para conocer personas fuera del círculo cercano o incluso de otros países, satisfaciendo una de las necesidades más fuertes de las nuevas generaciones: ampliar el círculo de contactos y conocer diferentes maneras de vivir.

De modo que, para el empresario mexicano, Tomé Velázquez, el co-living y el multifamily conforman el modelo de vivienda para el futuro, particularmente, en las grandes urbes, ya que son la solución ideal al crecimiento poblacional en las ciudades.

“Lo cierto es que la demanda de vivienda en las ciudades se centra cada vez más en personas jóvenes, solteras o bien con pareja y sin hijos, por lo que el principal reto es atender estas necesidades de las nuevas generaciones” puntualizó Gustavo Tomé.

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Según el experto en bienes raíces y presidente de Fibra Plus, Gustavo Tomé, ahora los millenials están mostrando un gran interés en el sector inmobiliario a través de la búsqueda de espacios de vivienda adaptados a sus necesidades. Es así como en los últimos años ha crecido el porcentaje de jóvenes que invierten en bienes raíces.

Gustavo Tomé señala que luego de la pandemia, han sido los millenials quienes han dado la pauta para la oferta de vivienda, como es el co-living o la construcción de viviendas ecológicas; pues son una generación fiel a sus valores y principios, lo que se ve demostrado en su interés por cuidado del medio ambiente. Sumado a que los jovenes que pasaron de tener un ritmo de vida fuera de casa a realizar todas y cada una de sus actividades sin salir de ella

Además, “con el objetivo de captar su interés, la industria inmobiliaria se ha transformado gracias a las necesidades de los millennials. Cada vez hay más jóvenes que están interesados en invertir en los bienes raíces, por lo que quieren mayores innovaciones, algo que el sector ya está asumiendo”, indicó Tomé Velázquez.

Otro factor que ha favorecido que los jóvenes busquen invertir en bienes raíces ha sido el uso de la tecnología pues según Tomé “ante la evolución del mercado, las proptech (empresas digitales del sector) se están convirtiendo en aliadas de esta generación”, pues la innovación en cuanto a la digitalización de procesos de búsqueda y compra, la baja tasa de interés, la ubicación y las nuevas modalidades de inversión, están siendo los principales factores que detonan este proceso de compra de vivienda por parte de un sector que antes no lo hacía.

En los últimos años, el 40% de inversionistas son jóvenes entre 26 y 30 años.

Asimismo, según la plataforma inmobiliaria La Haus, en el último año, el 40 % de los inversionistas inmobiliarios fueron personas jóvenes de entre 26 y 30 años. Esto trajo consigo que la oferta de viviendas se esté enfocando en las necesidades o exigencias de este sector.

“Los millennials están buscando desarrollos que, además de estar a buen precio, cuenten con amenidades como jardines, terrazas y albercas, sin olvidar estacionamiento, salones de fiesta y seguridad privada (…) Esto también es consecuencia de la pandemia, pues se dieron cuenta que era necesario contar con todos los servicios para disfrutar dentro de la casa, de la misma manera en que lo hacen fuera de ella”, concluyó Gustavo Tomé Velázquez.

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Asimismo, como parte de esta estrategia, el empresario Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, aseguró que los inmuebles que no se encuentren dentro estos sectores se pondrán a la venta, “esto no quiere decir que sean malas, sino que las determinamos no estratégicas en el futuro de lo que vemos como modelo de negocio para la compañía” aseveró el tiburón mexicano.

Ha identificado 22 activos sujetos a desinversión, con un valor de mil 902 millones de pesos.

Hasta el momento y con un valor de mil 902 millones de pesos (mdp), Fibra Plus ha identificado 22 activos que estarán sujetos a desinversión, esto con el objetivo de rotar el portafolio e impulsar el crecimiento de la empresa.

De acuerdo con el empresario, la pandemia de la COVID-19 y la subsecuente inflación han traído retos importantes para el sector inmobiliario. Por una parte, aseguró que la proximidad con Estados Unidos permitió reducir los costos de traslado con la conformación de una cadena de suministros cercana nuestro país.

De la misma manera, a pesar que la inflación aumentó los costos de construcción de obras nuevas, también revaloró las edificaciones ya existente. Por lo tanto, existe una compensación porque eventualmente vuelves a capturar esas pérdidas a través de las rentas de los activos, afirmó Gustavo Tomé.

El principal objetivo es llevar a cabo un plan de negocios que genere valor a los inversionistas.

El principal objetivo de Fibra Plus es llevar a cabo un plan de negocios que genere valor a los inversionistas, para ello la empresa se encuentra constantemente analizando el mercado para identificar oportunidades estratégicas.

Por ello se implementó la integración de ambas Fibras (Plus y HD), así como la integración en el mercado de capitales y la rotación de portafolio. En este sentido, lo que se está impulsando es, confirmó Tomé, “la integración especializada en nuestro modelo de negocio: tener activos industriales tanto para logística como para manufactura, así como los centros comerciales anclados con autoservicio”. 

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Gustavo Tomé, el empresario mexicano y mejor conocido en el mundo de los negocios como el Tiburón mexicano, ha decidido agregar el rumbo social a su carrera empresarial, y es que a raíz de la pandemia por COVID-19 cada vez más empresarios se unen a causas sociales que ponen en alto su lado humano y qué mejor manera de hacerlo que aliándose con los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU para el 2030.

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Desde hace un año Fibra Plus, presidida por el Ingeniero Tomé, genera anualmente su Reporte de Sostenibilidad donde se contemplan temas relacionados con la ética, gobernanza, colaboradores, comunidades y sostenibilidad ambiental. Este plan estratégico sigue las buenas prácticas internacionales que tiene Fibra Plus, como son los principios rectores de empresas y derechos humanos y los Objetivos de Desarrollo Sostenibles.

Como comentó el Tiburón mexicano, Gustavo Tomé, en entrevista:

“El Objetivo de Desarrollo Sostenible 11, que habla sobre ciudades y comunidades sostenibles, es sumamente importante hoy en día ya que alrededor del mundo, la COVID-19 está amenazando a las ciudades y comunidades, poniendo en pleigro, no solo la salud pública, sino también la economía y tejido social. La meta de este objetivo es de aquí al 2030, aumentar la urbanización inclusiva y sostenible y la capacidad para la planificación y la gestión participativas, integradas y sostenibles de los desarrollos, así como reduccir el impacto ambiental negativo per capita de las ciudades para generar mayor cantidad de áreas verdes.”

Gustavo Tomé, el Tiburión mexicano, siempre ha ido a la vanguardia en temas empresariales, siendo un claro ejemplo la inversión que ha hecho para el desarrollo inmoviliario en la zona de Cancún y no cabe duda que próximamente irá a la vanguardia en temas sostenibles posicionándose como un precedente y del que habrá que estar atentos.

Fuente: Redacción.

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Estrategia de activos se centra en logística y manufactura de exportación

Es así como la estrategia de negocios que impulsa Tomé consiste en aprovechar las oportunidades que se abrieron tras la pandemia, entre las que están centrarse en propiedades del segmento industrial, especialmente logística y manufactura de exportación, así como en inmuebles de usos mixtos, centros comerciales y de vivienda en renta.

En palabras de Gustavo Tomé, en los siguientes meses las acciones de Fibra HD Y Fibra Plus se centrarán en que todas las propiedades que no correspondan a los segmentos prioritarios serán susceptibles de formar parte del proceso de desinversión, con la meta de lograr un mayor equilibrio en los segmentos que integran su portafolio.

Otra oportunidad está en inmuebles de usos mixtos y centros comerciales

Si bien, el segmento industrial es el que representa mayor oportunidad, también se seguirá apostando por centros comerciales con tiendas de autorservicio y la vivienda en renta. Esto derivado de que tras la pandemia las lógicas y demandas de la población se acentuaron en tener acceso a entretenimiento y un lugar para vivir adaptado a las nuevas realidades como el home office.

“Nos dimos cuenta en la pandemia que podemos vivir sin muchas cosas y podemos no tener dinero, pero sí queremos un espacio de entretenimiento y comer”, explicó Gustavo Tomé.

Además, en el tema de la vivienda en renta, según el Presidente de Fibra Plus, se enfrenta el reto de mayor demanda de alquileres, pues las posibilidades de comprar una casa se reducen debido al incremento en los costos de construcción y la inflación.

“En este entorno donde ya no tenemos facultades para hacer vivienda asequible o más pequeña para que el consumidor a través de un crédito hipotecario se pueda hacer de sus vivienda, vemos un panorama, que ha pasado en el resto del mundo para dar un servicio de servicio de renta de manera institucional”, acotó Tomé.

Finalmente, Tomé señaló que para atender el segmento de la vivienda Fibra Plus cuenta con cerca de 500 unidades, además de que entienden la oportunidad que ofrece el fideicomiso a inquilinos para reducir los riesgos que actualmente conlleva el mercado informal, como desalojos, incumplimiento de contratos, por lo que perciben una oportunidad de negocio.

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Fibra Plus y Fibra HD se encuentran en proceso de fusión, con lo que al concretarse se dará la primera transacción de integración entre dos fibras y se generaría una de las pocas ofertas públicas de adquisiciones que ha habido en México en la época reciente.

“Es la suma de dos experiencias diferentes en la parte inmobiliaria para hacer un vehículo más grande”,

afirmó Gustavo Tomé, fundador y presidente de Fibra Plus en entrevista con #EnConcretoContigo.

Resaltó que lo que pone Fibra Plus sobre la mesa, es un portafolio mucho más grande que el de Fibra HD, que le da acceso al inversionista de esta última a más y mejores propiedades.

“El portafolio neto, quitando la deuda de Fibra Plus, es de un poco más de 7 mil millones de pesos y el portafolio neto de HD, es de 3 mil millones. De ahí el factor de intercambio que se determina por diferentes maneras”.

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Además, gana acceso a flujos más constantes y consistentes, el ratio de apalancamiento que sufrió HD, lo benefició, desde el punto de vista inmobiliario en el espectro alto, con lo que está aproximadamente en 50%.

Gustavo Tomé, explicó que el proceso de fusión está en una oferta pública de adquisición abierta y autorizada desde la primera semana de septiembre y termina hasta la primera semana de octubre.

“En este proceso regulatorio que autoriza la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), los Tenedores de las acciones tienen que mandarles, a su intermediario, una carta pidiendo que les hagan el intercambio de su certificado de HD por el de Plus.

“A la razón, que hasta antes del 23 de septiembre es de 2.6 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus y después del 23 a una razón de 2.62 certificados de Fibra HD por cada certificado de Fibra Plus.

“El mercado en las últimas semanas es un premio entre el 35 y 45% del valor de HD de lo que cotiza hoy en el mercado en su precio regular. El proceso regulatorio seguirá abierto, la autorización está por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y sigue en tiempo y forma”, expuso.

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Al preguntarle de dónde surge la iniciativa de la fusión, Gustavo Tomé respondió que “en el espíritu y el DNA que tiene todo el grupo para hacer estructuras más grandes. Y si sigues mi carrera, tengo un espíritu de integración-escala, y lo que busco, es un modelo de negocio que sea escalable y luego empiezo a generar integraciones para que las compañías tengan mucho mayor amplitud en su transaccionalidad en el tiempo.”

“Recordemos que Fibra Plus tiene participación patrimonial del grupo fundador y se sigue manteniendo de manera relevante. Como presidente de las estructuras, recordemos que Fibra Plus es bastante más grande en escala que Fibra HD”, precisó.

Al abundar sobre los beneficios que puede tener una persona involucrada con el proceso de fusión referido, dijo que lo primero que va a tener un inversionista de Fibra HD, son escalas muy superiores en términos de diversificación y estabilidad de portafolio.

Pero del lado de la administración y operación, tiene eficiencias a tres niveles: administrativo de la propiedad, así como de la compañía y a nivel operativo en términos de mercado de valores, no solo de las propiedades.

“Quiere decir que tú no necesitas más gente para administrar o generar más facturas de rentas, ni más contadores o directores, porque lo puedes integrar en el mismo equipo. Pero adicionalmente tienes el beneficio participar en un portafolio mucho más grande en valor activos, integrado de esta primera fase del proyecto, porque Fibra HD es un eslabón de ese proyecto, de 15. 7 mil millones de pesos”. A diferencia del portafolio que tienen hoy Fibra HD que ronda en poco menos de 6 mil millones de pesos, pero 3 mil millones de pesos netos”.

Fuente: Con información de Grupo En Concreto.

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La operación propuesta por el fideicomiso, consiste en un factor de intercambio early bird de un CBFIs (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) de Fibra Plus por 2.6 de Fibra HD, que concluirá el 23 de septiembre.

Mientras que, para quienes decidan participar en la Oferta entre el 24 de septiembre y el 7 de octubre, tendrán acceso a un intercambio de 2.62 CBFIs de Fibra HD por 1 CBFI de Fibra Plus.

En entrevista para Inmobiliare, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, explicó que esto representa una buena alternativa para los inversionistas de HD, ya que se traduce en casi 37% de premio de lo que valen las acciones de Fibra en el mercado. 

Es decir, si hoy el valor de mercado de Fibra HD es de tres pesos mexicanos por un título, Fibra Plus les ofrece a los dueños de los certificados alrededor de 5.40 pesos.

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Respecto al pago de dividendos, señaló que aún se debe discutir con el comité técnico de la compañía resultante. Pero, adelantó que serán mensuales o trimestrales. 

“Nos hemos dado cuenta que llamar a la gente mes a mes para distribuir no es la mejor alternativa. Pero, no es una decisión que podamos tomar de manera unilateral. 

Esta oferta pública de adquisición que está vigente desde el martes pasado en la Bolsa Mexicana de Valores, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria. 

Fibra HD deja de lado el valor inmobiliario en su valuación

La propuesta de factor de intercambio fue calificada por Fibra HD como “no razonable, desde un punto de vista financiero”, luego de consultar al analista independiente VACE Investment. 

Sin embargo, Gustavo Tomé aclaró que el método utilizado por dicha firma arroja un valor que no necesariamente representa la veracidad de valor total de la estrategia integral de combinación de negocios.  

Ya que la mecánica empleada está basada en el modelo de flujo descontado. Sin tomar en cuenta el valor del inmueble. 

“Los que nos dedicamos al sector inmobiliario en las fibras sabemos que lo más importante es el inmueble. Se debe considerar su ubicación, su estado y su ocupación; por la propia definición del negocio”, comentó. 

Esto puede ser confirmado en las declaraciones de Fibra HD: “no hemos llevado a cabo ni se nos ha proporcionado avalúo alguno respecto a los activos o pasivos de la fibra. (…) No hemos realizado una inspección en las propiedades o en los activos de la fibra”. 

Tampoco se examinó el impacto de la oferta de Fibra Plus: “No se emite opinión alguna ni se considera la decisión de negocios de Fibra HD para poder analizar la oferta ni los posibles beneficios de la misma en relación con las otras alternativas de negocio para HD”.

De acuerdo con el presidente de Fibra Plus, este modelo tiene una debilidad metodológica. Ya que al analizar los flujos de las propiedades, solo se observa el dinero, y no se considera que la sostenibilidad de este cambia con el tiempo de acuerdo al inquilino. 

“Definitivamente es una metodología que se puede utilizar, pero, desde el punto de vista inmobiliario, sentimos que la previsibilidad de los flujos es muy relevante para determinar el valor de los inmuebles”. 

Fibra Plus considera razonable factor de intercambio de 2.62

Tradicionalmente los modelos de valuación en transacciones inmobiliarias están definidos por los flujos, por el valor del mercado y por el valor de reposición de ese inmueble: “VACE es muy clara cuando dice que no considera absolutamente todo”, dijo Gustavo Tomé. 

Por otro lado, destacó que la valuación de Fibra Plus incluye el valor en libros (book value), que ha sido auditado por la consultora Deloitte Touche Tohmatsu Limited para ambas firmas. 

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La misma que han utilizado ambos fideicomisos desde el inicio de sus emisiones. Por lo que, Tomé indicó que Deloitte conoce las propiedades y los balances de las dos compañías. 

También participó la Consultora 414, quien fungió como experta independiente en la revisión de la razonabilidad del modelo de negocio que propone Plus. Esta determinó que el factor de intercambio debería estar entre 2.6 y 2.75. 

“Nosotros creemos contundentemente que el factor de intercambio se debe colocar entre 2.6 y 2.62”, sostuvo el presidente de Fibra Plus. 

Fuente: Inmobiliare.

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