En entrevista con DNF señaló el directivo que la Oferta Pública de Adquisición (OPA) concluye mañana 14 de Octubre, “el intercambio no es automático, se debe realizar una solicitud expresa a las casas de bolsa de intercambiar los certificados de una fibra por la otra, no es un proceso automático”, reiteró.

Las Fibras (Fideicomisos de bienes y raíces) señaló que tienen rendimientos atractivos porque se tiene la participación en activos en los que se cobra renta por parte de profesionales.

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Tomé Velázquez apuntó que con la apertura de casas de bolsa en línea se abre una oportunidad interesante para que las empresas puedan invertir en estos instrumentos del mercado bursátil.

Fibra Plus cuenta con propiedades orientadas a la vivienda residencial en renta, comercial y oficinas. Al 30 de junio de este año el 34 por ciento de la cartera de proyectos correspondía a inmuebles del sector industrial, 30 por ciento al segmento de oficinas, 27 por ciento al sector comercial y el 9 por ciento restante al segmento de vivienda.

Al finalizar el primer semestre los proyectos del Fideicomiso se concentraban principalmente en la Ciudad de México con 32 por ciento, Sonora, 20 por ciento y Baja California con 14 por ciento.

Fibra HD al segundo trimestre contaba con 41 propiedades de las que 19 son comerciales, 9 industriales, 7 del sector educativo y 6 de oficinas, las que en conjunto suman 309 mil metros cuadrados.

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Con la fusión de Fibra HD con Fibra Plus se tendrán más de 70 propiedades con un valor de casi 15 mil 800 millones de pesos (mdp).

Tomé Velázquez especificó que el mercado de vivienda en arrendamiento cuentan con un portafolio de 500 unidades, una categoría creciente, que se encuentra dominada por el “shadow market” o propietarios individuales que rentan sus propiedades.

Finalmente, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibras) puntualizó que se encuentran en desarrollo diversos programas para la transparencia y cumplimiento para garantizar la permanencia de este instrumento de inversión y desarrollo en el mercado.

Fuente: Dinero, Negocios y Finanzas.

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La operación propuesta por el fideicomiso, consiste en un factor de intercambio early bird de un CBFIs (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) de Fibra Plus por 2.6 de Fibra HD, que concluirá el 23 de septiembre.

Mientras que, para quienes decidan participar en la Oferta entre el 24 de septiembre y el 7 de octubre, tendrán acceso a un intercambio de 2.62 CBFIs de Fibra HD por 1 CBFI de Fibra Plus.

En entrevista para Inmobiliare, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, explicó que esto representa una buena alternativa para los inversionistas de HD, ya que se traduce en casi 37% de premio de lo que valen las acciones de Fibra en el mercado. 

Es decir, si hoy el valor de mercado de Fibra HD es de tres pesos mexicanos por un título, Fibra Plus les ofrece a los dueños de los certificados alrededor de 5.40 pesos.

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Respecto al pago de dividendos, señaló que aún se debe discutir con el comité técnico de la compañía resultante. Pero, adelantó que serán mensuales o trimestrales. 

“Nos hemos dado cuenta que llamar a la gente mes a mes para distribuir no es la mejor alternativa. Pero, no es una decisión que podamos tomar de manera unilateral. 

Esta oferta pública de adquisición que está vigente desde el martes pasado en la Bolsa Mexicana de Valores, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria. 

Fibra HD deja de lado el valor inmobiliario en su valuación

La propuesta de factor de intercambio fue calificada por Fibra HD como “no razonable, desde un punto de vista financiero”, luego de consultar al analista independiente VACE Investment. 

Sin embargo, Gustavo Tomé aclaró que el método utilizado por dicha firma arroja un valor que no necesariamente representa la veracidad de valor total de la estrategia integral de combinación de negocios.  

Ya que la mecánica empleada está basada en el modelo de flujo descontado. Sin tomar en cuenta el valor del inmueble. 

“Los que nos dedicamos al sector inmobiliario en las fibras sabemos que lo más importante es el inmueble. Se debe considerar su ubicación, su estado y su ocupación; por la propia definición del negocio”, comentó. 

Esto puede ser confirmado en las declaraciones de Fibra HD: “no hemos llevado a cabo ni se nos ha proporcionado avalúo alguno respecto a los activos o pasivos de la fibra. (…) No hemos realizado una inspección en las propiedades o en los activos de la fibra”. 

Tampoco se examinó el impacto de la oferta de Fibra Plus: “No se emite opinión alguna ni se considera la decisión de negocios de Fibra HD para poder analizar la oferta ni los posibles beneficios de la misma en relación con las otras alternativas de negocio para HD”.

De acuerdo con el presidente de Fibra Plus, este modelo tiene una debilidad metodológica. Ya que al analizar los flujos de las propiedades, solo se observa el dinero, y no se considera que la sostenibilidad de este cambia con el tiempo de acuerdo al inquilino. 

“Definitivamente es una metodología que se puede utilizar, pero, desde el punto de vista inmobiliario, sentimos que la previsibilidad de los flujos es muy relevante para determinar el valor de los inmuebles”. 

Fibra Plus considera razonable factor de intercambio de 2.62

Tradicionalmente los modelos de valuación en transacciones inmobiliarias están definidos por los flujos, por el valor del mercado y por el valor de reposición de ese inmueble: “VACE es muy clara cuando dice que no considera absolutamente todo”, dijo Gustavo Tomé. 

Por otro lado, destacó que la valuación de Fibra Plus incluye el valor en libros (book value), que ha sido auditado por la consultora Deloitte Touche Tohmatsu Limited para ambas firmas. 

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La misma que han utilizado ambos fideicomisos desde el inicio de sus emisiones. Por lo que, Tomé indicó que Deloitte conoce las propiedades y los balances de las dos compañías. 

También participó la Consultora 414, quien fungió como experta independiente en la revisión de la razonabilidad del modelo de negocio que propone Plus. Esta determinó que el factor de intercambio debería estar entre 2.6 y 2.75. 

“Nosotros creemos contundentemente que el factor de intercambio se debe colocar entre 2.6 y 2.62”, sostuvo el presidente de Fibra Plus. 

Fuente: Inmobiliare.

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Tal como lo han hecho las especies a través de los siglos, las empresas que quieran sobrevivir a este tiempo de crisis deberán adaptarse a los cambios, aseguró Gustavo Tomé, director general de los fondos de inversiones DaVinci Capital y Némesis Capital.

“La clave y la palabra más relevante en esto es tener la capacidad de adaptarse”,

dijo este “Tiburón”, como es conocido, en entrevista con El Sol de México.

La crisis provocada por la pandemia de COVID-19 ha provocado el cierre de miles de empresas y, de acuerdo con organismos como la Asociación de Bancos de México (ABM) el quiebre de compañías se extenderá hasta el próximo año.

Para Tomé, la estrategia de cualquier empresa, sea grande,mediana, pequeña o micro, para sobrevivir a la crisis debe basarse en la adaptación a los nuevos tiempos, descubrir cómo ser más eficientes, ágiles,productivos y rentables.

“Las especies que sobreviven no son las más inteligentes ni las más fuertes ni las más grandes, son las que se pueden adaptar mejor a su nuevo entorno”,

comentó el empresario recordando la teoría de Charles Darwin.

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Para este disruptor, la crisis de Covid-19 se convirtió en un catalizador para obligar a los negocios en México a tomar decisiones que venían aplazando.

Las empresas, dijo, se ven ante la necesidad de hacer ajustes, cambios, nuevos modelos, productos y servicios que se adecuen a estas nuevas necesidades.

“Lo que realmente pasó es que teníamos una realidad frente a nosotros y el Covid nos la aceleró. Lo que tienes que hacer como director de una organización, ya sea una mipyme o una transnacional, es administrar tu equipo lo más rápido posible a estas circunstancias”, apuntó.

De acuerdo con Tomé, algunas empresas o personas venían adoptando los cambios de la economía colaborativa y las plataformas digitales,pero muchos negocios, como el inmobiliario donde él se desempeña, seguían replicando esquemas que traían décadas atrás.

“Muchos no se adaptaron y ahora ves a todo mundo correteando el cambio. En el sector educativo, con la educación a distancia, es impresionante ver que las escuelas no están adaptadas para la era digital, o incluso en el tema de las oficinas con el trabajo remoto, algo tan sencillo como Zoom, que tiene años existiendo y se empezó a utilizar por la mayoría dela gente hasta hace unos meses, y no se diga la velocidad con la que se han adaptado los laboratorios para producir una vacuna en un ciclo de nueve meses y no en un periodo multianual”, destacó.

ABC PARA CRISIS

Gustavo Tomé no diferencia entre empresas grandes y pequeñas al momento de pensar en el desafío que se tiene por delante. Si bien cada compañía tiene condiciones particulares, para el “Tiburón” hay tres momentos para salir de la crisis.

El primero, dijo, es identificar claramente el rumbo que se quiere para la empresa o negocio. “El primer paso es reconocer el juego que tienes enfrente de ti, no el que tuviste atrás. Se trata de ver a dónde vas, olvídate de dónde vienes”, subrayó.

El segundo momento es reconocer la realidad de la compañía, es decir, identificar bien dónde se está parado.

Una vez hechos estos dos pasos, apuntó, “es momento de abrazar el cambio para transformar lo que tienes de tu presente a tu futuro”.

Para avanzar, Tomé aseguró que hay que identificar a dónde va la empresa, qué le sobra, qué le falta y a partir de ahí realizar los cambios pertinentes dependiendo de la industria y su tamaño.

“Si yo soy una multinacional con recursos ilimitados puedo decir que me faltan mil técnicos y me sobran mil choferes porque voy a meter coches autónomos y lo hago, pero para una Mipyme va a ser distinto, ahí debes ir ajustando tu futuro con tu presente, dejas ir un gasto pero empiezas a invertir en otro paulatinamente y cuando empieza a generar rentabilidad puedes empezar la siguiente etapa lo más pronto posible”, contó.

Para el empresario, lo que más trabajo cuesta al momento de hacer modificaciones es reconocer la realidad y aceptar que la transición va a ser difícil y que conlleva sacrificios y decisiones con las que una persona puede no sentirse cómoda.

Cambios como hacer recortes en gasto o, incluso, de personal, son algunas decisiones que deberán tomar las empresas para poder salir delante de esta crisis, de acuerdo con el directivo.

Todos los días tenemos la oportunidad de volvernos a inventar. Lo único a lo que nos debemos anclar es al crecimiento y a la experiencia que nos dejó la vivencia anterior.

Lo claro, agregó, es tener un solo objetivo con un camino trazado a largo plazo: “Yo voy a ser el mejor que hace esto o el único que hace esto o voy a proveer este producto oeste servicio”.

MOMENTO DE EMPRENDER

Pese al momento convulso que atraviesa la sociedad y la economía, Gustavo Tomé aseguró que este es un buen momento para emprender.

“Nunca en la historia de la humanidad había sido tan emocionante estar vivo, porque no nada más tienen acceso a una gran calidad de vida y a extender los años de vida, sino a la facilidad de hacer negocios”, aseveró.

Tomé sostuvo que este es el mejor momento para innovar y emprender porque se tiene la capacidad de hacerlo con el menor costo por un lado y, por otro, se cuenta con todo un ecosistema de emprendimiento que ha crecido en la última década, como los fondos de inversión o crowdfundings.

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“Mi recomendación es buscar un producto o servicio que pueda atender una necesidad, que sea perceptible y que se pueda monetizar. Si identificas tu oportunidad y ésta tiene mercado te aseguro que el dinero va a llegar solo”, dijo.

El empresario concluyó que la incertidumbre va a ser la nueva constante, pero ante ella no queda más que la resiliencia y, otra vez, la adaptación para alcanzar metas.

Fuente: El Sol de México.

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