Asimismo, como parte de esta estrategia, el empresario Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, aseguró que los inmuebles que no se encuentren dentro estos sectores se pondrán a la venta, “esto no quiere decir que sean malas, sino que las determinamos no estratégicas en el futuro de lo que vemos como modelo de negocio para la compañía” aseveró el tiburón mexicano.

Ha identificado 22 activos sujetos a desinversión, con un valor de mil 902 millones de pesos.

Hasta el momento y con un valor de mil 902 millones de pesos (mdp), Fibra Plus ha identificado 22 activos que estarán sujetos a desinversión, esto con el objetivo de rotar el portafolio e impulsar el crecimiento de la empresa.

De acuerdo con el empresario, la pandemia de la COVID-19 y la subsecuente inflación han traído retos importantes para el sector inmobiliario. Por una parte, aseguró que la proximidad con Estados Unidos permitió reducir los costos de traslado con la conformación de una cadena de suministros cercana nuestro país.

De la misma manera, a pesar que la inflación aumentó los costos de construcción de obras nuevas, también revaloró las edificaciones ya existente. Por lo tanto, existe una compensación porque eventualmente vuelves a capturar esas pérdidas a través de las rentas de los activos, afirmó Gustavo Tomé.

El principal objetivo es llevar a cabo un plan de negocios que genere valor a los inversionistas.

El principal objetivo de Fibra Plus es llevar a cabo un plan de negocios que genere valor a los inversionistas, para ello la empresa se encuentra constantemente analizando el mercado para identificar oportunidades estratégicas.

Por ello se implementó la integración de ambas Fibras (Plus y HD), así como la integración en el mercado de capitales y la rotación de portafolio. En este sentido, lo que se está impulsando es, confirmó Tomé, “la integración especializada en nuestro modelo de negocio: tener activos industriales tanto para logística como para manufactura, así como los centros comerciales anclados con autoservicio”. 

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Estrategia de activos se centra en logística y manufactura de exportación

Es así como la estrategia de negocios que impulsa Tomé consiste en aprovechar las oportunidades que se abrieron tras la pandemia, entre las que están centrarse en propiedades del segmento industrial, especialmente logística y manufactura de exportación, así como en inmuebles de usos mixtos, centros comerciales y de vivienda en renta.

En palabras de Gustavo Tomé, en los siguientes meses las acciones de Fibra HD Y Fibra Plus se centrarán en que todas las propiedades que no correspondan a los segmentos prioritarios serán susceptibles de formar parte del proceso de desinversión, con la meta de lograr un mayor equilibrio en los segmentos que integran su portafolio.

Otra oportunidad está en inmuebles de usos mixtos y centros comerciales

Si bien, el segmento industrial es el que representa mayor oportunidad, también se seguirá apostando por centros comerciales con tiendas de autorservicio y la vivienda en renta. Esto derivado de que tras la pandemia las lógicas y demandas de la población se acentuaron en tener acceso a entretenimiento y un lugar para vivir adaptado a las nuevas realidades como el home office.

“Nos dimos cuenta en la pandemia que podemos vivir sin muchas cosas y podemos no tener dinero, pero sí queremos un espacio de entretenimiento y comer”, explicó Gustavo Tomé.

Además, en el tema de la vivienda en renta, según el Presidente de Fibra Plus, se enfrenta el reto de mayor demanda de alquileres, pues las posibilidades de comprar una casa se reducen debido al incremento en los costos de construcción y la inflación.

“En este entorno donde ya no tenemos facultades para hacer vivienda asequible o más pequeña para que el consumidor a través de un crédito hipotecario se pueda hacer de sus vivienda, vemos un panorama, que ha pasado en el resto del mundo para dar un servicio de servicio de renta de manera institucional”, acotó Tomé.

Finalmente, Tomé señaló que para atender el segmento de la vivienda Fibra Plus cuenta con cerca de 500 unidades, además de que entienden la oportunidad que ofrece el fideicomiso a inquilinos para reducir los riesgos que actualmente conlleva el mercado informal, como desalojos, incumplimiento de contratos, por lo que perciben una oportunidad de negocio.

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En entrevista con DNF señaló el directivo que la Oferta Pública de Adquisición (OPA) concluye mañana 14 de Octubre, “el intercambio no es automático, se debe realizar una solicitud expresa a las casas de bolsa de intercambiar los certificados de una fibra por la otra, no es un proceso automático”, reiteró.

Las Fibras (Fideicomisos de bienes y raíces) señaló que tienen rendimientos atractivos porque se tiene la participación en activos en los que se cobra renta por parte de profesionales.

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Tomé Velázquez apuntó que con la apertura de casas de bolsa en línea se abre una oportunidad interesante para que las empresas puedan invertir en estos instrumentos del mercado bursátil.

Fibra Plus cuenta con propiedades orientadas a la vivienda residencial en renta, comercial y oficinas. Al 30 de junio de este año el 34 por ciento de la cartera de proyectos correspondía a inmuebles del sector industrial, 30 por ciento al segmento de oficinas, 27 por ciento al sector comercial y el 9 por ciento restante al segmento de vivienda.

Al finalizar el primer semestre los proyectos del Fideicomiso se concentraban principalmente en la Ciudad de México con 32 por ciento, Sonora, 20 por ciento y Baja California con 14 por ciento.

Fibra HD al segundo trimestre contaba con 41 propiedades de las que 19 son comerciales, 9 industriales, 7 del sector educativo y 6 de oficinas, las que en conjunto suman 309 mil metros cuadrados.

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Con la fusión de Fibra HD con Fibra Plus se tendrán más de 70 propiedades con un valor de casi 15 mil 800 millones de pesos (mdp).

Tomé Velázquez especificó que el mercado de vivienda en arrendamiento cuentan con un portafolio de 500 unidades, una categoría creciente, que se encuentra dominada por el “shadow market” o propietarios individuales que rentan sus propiedades.

Finalmente, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibras) puntualizó que se encuentran en desarrollo diversos programas para la transparencia y cumplimiento para garantizar la permanencia de este instrumento de inversión y desarrollo en el mercado.

Fuente: Dinero, Negocios y Finanzas.

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Los Tenedores de Certificados de Fibra HD que quieran intercambiar sus CBFI´s por los de Fibra Plus, deben ponerse en contacto con su Casa de Bolsa ya que el intercambio no es una acción automática.

El pasado 30 de septiembre Fibra Plus y Fibra HD emitieron evento relevante conjunto; en el que el Comité de Fibra HD ratificó la autorización otorgada el 14 de diciembre del 2020 para que Fibra Plus pueda adquirir más del 10% de los CBFI´s de Fibra HD, por medio de la Oferta Pública actualmente vigente. Con un Factor de Intercambio modificado de 2.50; así como el vencimiento de la oferta para al menos cinco (5) días hábiles después del 7 de octubre.

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Informaron que el Fideicomiso de Fundadores (FIFUN) de Fibra HD haría efectiva la renuncia al Poison Pill; siempre que se realice y consume la Oferta en términos del Factor de Intercambio Modificado.

Representantes de Fibra HD y Fibra Plus convinieron firmar acuerdo a más tardar el 5 de octubre del presente año en el que se reflejen estos acuerdos finales. De esta forma, dar por terminada cualquier desavenencia que se haya suscitado para lograr la Fusión entre ambos Fibras.

Gustavo Tomé presidente de Fibra Plus, comentó que el Factor de Intercambio modificado de 2.50 será efectivo para todos los Tenedores de Certificados de Fibra HD sin importar que estos hayan realizado el intercambio, previo a la fecha de este acuerdo. Además, instó a los Inversionistas Tenedores de Certificados de Fibra HD a formar parte de esta Fusión y aprovechar los beneficios que está traerá a sus inversiones. La fecha de vencimiento propuesta para la actual Oferta Pública será el 14 de octubre del año en curso (Sujeto a aprobación de CNBV).

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Fuente: Redacción.

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Fibra Plus, que nació en noviembre de 2006 enfocado al desarrollo de proyectos inmobiliarios, año tras años ha incorporado nuevos activos a su portafolio. Actualmente se encuentra a unos días de finalizar la incorporación del portafolio de certificados de Fibra HD.

Luego de finalizar el pasado 23 de septiembre la oferta preferencial, donde se le entregó un certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) de Fibras Plus por cada 2.6 de Fibras HD, los tenedores que participaron en la oferta pública de adquisición tendrán hasta el 7 de octubre para realizar un intercambio de 2.62 CBFIs de Fibra HD por uno de Fibras Plus. Al concluir ello, el portafolio de Fibras Plus quedará más fortalecido.

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Como parte de la estrategia de negocio, basada en la plusvalía y en la búsqueda de oportunidades que les permita seguir creciendo en forma  consistente, desde el primer trimestre del año anunciaron la intención de combinar los activos, proceso que está a unos días de culminar.

De acuerdo con el reporte correspondiente al segundo trimestre de 2021, el portafolio en operación y en estabilización de Fibra Plus sumó 120 mil 773 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR); adicionalmente, se reportó un portafolio en desarrollo y planeación por otros 159 mil 566 metros cuadrados adicionales.

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El portafolio de propiedades de Fibras Plus se encuentra muy diversificado, al contar con inmuebles de los segmentos industrial, comercial, oficinas y vivienda.

También al cierre de junio, Fibra HD reportó un portafolio integrado por 41 propiedades estabilizadas, con una ABR de 309 mil metros cuadrados. Igualmente se trata de un portafolio diversificado, con propiedades destinadas al comercio, actividades industriales, educativas y de oficinas, distribuidas entre 24 ciudades del país y 19 estados; sin embargo, la Ciudad de México y el Estado de México destacan por concentrar el 34% del ABR.

Fuente: Real Estate Market.

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La fusión entre Fibra Plus y Fibra HD sigue en marcha y concluirá el próximo 7 de octubre, por lo que lo tenedores de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de Fibra HD que participen en la oferta pública de adquisición obtendrán un título de Fibra Plus por 2.62 que posean de HD. 

“Los analistas independientes de Casa Punto de Bolsa, Miranda Gr y Apalache Análisis, realizaron valuaciones del factor de intercambio propuesto por Fibra Plus, adicionando ventajas cualitativas, calificando como justo el valor determinado”,

muestra información de Fibra Plus. 

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Bajo esta oferta pública de adquisición, Fibra Plus destaca cinco factores a favor de los tenedores de los CBFI de ambos fideicomisos inmobiliarios, siendo uno de estos la reconversión de activos, de acuerdo con las nuevas necesidades del mercado de bienes raíces de México. 

También contribuirá a reducir el apalancamiento de Fibra HD, que reportó pasivos totales por 3,011.6 millones de pesos, al segundo trimestre de este año. 

Como tercer eje relevante de la transacción está que se generará mayor liquidez y mejorará el rendimiento para los inversionistas, el cual será más atractivo. 

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Actualmente cada certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI) de Fibra Plus cotiza a un precio de 13.39 pesos, mientras que los de HD se intercambian en 3.65 pesos, ambos en el mercado de valores mexicano.

Otros puntos son que se realizarán nuevas adquisiciones y se mantendrá un crecimiento sostenible para los fideicomisos. 

Los analistas independientes de las instituciones citadas indicaron que las ventajas cualitativas que la sinergia de esta fusión trae consigo, son contar con una sola administración, acceso a terrenos dolarizados y el incremento de metros de Área Bruta Rentable (ABR) por mencionar algunos, el resultado de estas valuaciones fue la ratificación de opinión favorable sobre el factor de Intercambio propuesto por Fibra Plus.

Fuente: Real Estate Market & Lifestyle.

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A partir del 24 de septiembre y hasta el 7 de octubre el Factor de Intercambio propuesto por Fibra Plus en la Oferta Pública de Adquisición es de 2.62 CBFI´s de Fibra HD por cada Certificado de Fibra Plus.

El pasado 23 de septiembre concluyó el periodo preferente por concepto de Early Bird para acceder al Factor de Intercambio de 2.60. Al respecto Fibra Plus informó que el número de Certificados de HD que fueron ofrecidos representan una porción importante de los CBFI´s de Fibra HD que hay en circulación.

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La Oferta Pública de Adquisición sigue vigente con un Factor de Intercambio de 2.62 CBFI´s de HD por cada Certificado de Fibra Plus. Para realizar esta acción los Tenedores de Certificados de HD deben ponerse en contacto con su Casa de Bolsa; siendo el 7 de octubre la fecha en que concluye la oferta.

Analistas independientes como Casa Punto de Bolsa, Miranda Gr y Apalache Análisis, realizaron valuaciones adicionales al Factor de Intercambio; añadiendo las ventajas cualitativas que la sinergia de esta fusión trae consigo, como lo es contar con una sola administración, acceso a terrenos dolarizados y el incremento de metros de Área Bruta Rentable (ABR) por mencionar algunos. El resultado de estas valuaciones fue la ratificación de opinión favorable sobre el factor de Intercambio propuesto por Fibra Plus.

Fibra Plus informó al público inversionista que en adición al folleto informativo de la OPA; los Tenedores de Fibra Plus y los de Fibra HD que consideren participar en la Oferta deben tomar en cuenta que, como parte de las resoluciones adoptadas por el Comité Técnico de Fibra HD el pasado 13 de septiembre, Fibra Plus podría quedar limitada total o parcialmente para ejercer los derechos corporativos de los Certificados de Fibra HD. Al respecto, Fibra Plus comentó que si bien no puede asegurar que este evento no suceda, la posibilidad de que esto ocurra es baja.

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De acuerdo con Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, la estrategia y dirección de este nuevo proyecto se enfocaría en cinco ejes: La desinversión o reconversión de activos acorde con las nuevas necesidades; la disminución del apalancamiento de Fibra HD; la generación de liquidez y atractivos rendimientos para los inversionistas; nuevas adquisiciones al portafolio, así como un crecimiento sostenible.

Fuente: Redacción.

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En las últimas semanas hemos escuchado mucho respecto al proceso de fusión entre los Fibras Plus y HD. De concretarse, significa la primera vez en que una operación de este tipo se lleva a cabo en México. De acuerdo con proyecciones posicionaría a estos Fibras entre los primeros 10 lugares en los rankings.

Con el propósito de facilitar la integración, Fibra Plus renunció a su derecho para recibir la parte proporcional del Poison Pill que le corresponde conforme al Contrato de Fideicomiso FIFUN. Este movimiento resulta benéfico a los tenedores de Fibra HD, pues este pago ascendería a un máximo de 10% y eventualmente sería cubierto por los mismos tenedores de HD.

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El 6 de septiembre se anunció el lanzamiento de la Oferta Pública de Adquisición OPA con una duración de 30 días, para que los tenedores de CBFI´s de Fibra HD que decidan dentro de un plazo de diez días –  contando a partir de la publicación –  intercambiar sus certificados HD por certificados de Fibra Plus, obtendrán un Factor de Intercambio de 2.60, por concepto de Early Bird, mientras que para los tenedores que decidan luego de este periodo y hasta el 7 de octubre, el Factor de Intercambio será de 2.62 CBFI´s.

El proceso de fusión entre las Fibras ha dado de qué hablar. El Factor de Intercambio que ha propuesto para los CBFI´s de Fibra HD; mencionados en el párrafo anterior, esto porque existe la duda de qué tan “justo” es este para los tenedores de HD. Al respecto, diversos analistas independientes tales como Deloitte y Consultora 414 emitieron su opinión sobre este factor, misma que fue calificada como justa. Lo anterior debido a que esta se basa en los valores de los libros que en su momento fueron proporcionados por HD.

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Reafirmando este punto, analistas independientes como Casa Punto de Bolsa, Miranda Gr, Apalache Análisis, también han realizado valuaciones del Factor de Intercambio. Adicionando las ventajas cualitativas que la sinergia de esta fusión traería consigo; como lo es contar con una sola administración, acceso a terrenos dolarizados y el incremento de metros de Área Bruta Rentable ABR, por mencionar algunos, que traerán consigo la enajenación de sus Certificados por los de Fibra Plus.

Fuente: Redacción.

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Fibra Plus y Fibra HD se encuentran en proceso de fusión, con lo que al concretarse se dará la primera transacción de integración entre dos fibras y se generaría una de las pocas ofertas públicas de adquisiciones que ha habido en México en la época reciente.

“Es la suma de dos experiencias diferentes en la parte inmobiliaria para hacer un vehículo más grande”,

afirmó Gustavo Tomé, fundador y presidente de Fibra Plus en entrevista con #EnConcretoContigo.

Resaltó que lo que pone Fibra Plus sobre la mesa, es un portafolio mucho más grande que el de Fibra HD, que le da acceso al inversionista de esta última a más y mejores propiedades.

“El portafolio neto, quitando la deuda de Fibra Plus, es de un poco más de 7 mil millones de pesos y el portafolio neto de HD, es de 3 mil millones. De ahí el factor de intercambio que se determina por diferentes maneras”.

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Además, gana acceso a flujos más constantes y consistentes, el ratio de apalancamiento que sufrió HD, lo benefició, desde el punto de vista inmobiliario en el espectro alto, con lo que está aproximadamente en 50%.

Gustavo Tomé, explicó que el proceso de fusión está en una oferta pública de adquisición abierta y autorizada desde la primera semana de septiembre y termina hasta la primera semana de octubre.

“En este proceso regulatorio que autoriza la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), los Tenedores de las acciones tienen que mandarles, a su intermediario, una carta pidiendo que les hagan el intercambio de su certificado de HD por el de Plus.

“A la razón, que hasta antes del 23 de septiembre es de 2.6 certificados de HD por cada certificado de Fibra Plus y después del 23 a una razón de 2.62 certificados de Fibra HD por cada certificado de Fibra Plus.

“El mercado en las últimas semanas es un premio entre el 35 y 45% del valor de HD de lo que cotiza hoy en el mercado en su precio regular. El proceso regulatorio seguirá abierto, la autorización está por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y sigue en tiempo y forma”, expuso.

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Al preguntarle de dónde surge la iniciativa de la fusión, Gustavo Tomé respondió que “en el espíritu y el DNA que tiene todo el grupo para hacer estructuras más grandes. Y si sigues mi carrera, tengo un espíritu de integración-escala, y lo que busco, es un modelo de negocio que sea escalable y luego empiezo a generar integraciones para que las compañías tengan mucho mayor amplitud en su transaccionalidad en el tiempo.”

“Recordemos que Fibra Plus tiene participación patrimonial del grupo fundador y se sigue manteniendo de manera relevante. Como presidente de las estructuras, recordemos que Fibra Plus es bastante más grande en escala que Fibra HD”, precisó.

Al abundar sobre los beneficios que puede tener una persona involucrada con el proceso de fusión referido, dijo que lo primero que va a tener un inversionista de Fibra HD, son escalas muy superiores en términos de diversificación y estabilidad de portafolio.

Pero del lado de la administración y operación, tiene eficiencias a tres niveles: administrativo de la propiedad, así como de la compañía y a nivel operativo en términos de mercado de valores, no solo de las propiedades.

“Quiere decir que tú no necesitas más gente para administrar o generar más facturas de rentas, ni más contadores o directores, porque lo puedes integrar en el mismo equipo. Pero adicionalmente tienes el beneficio participar en un portafolio mucho más grande en valor activos, integrado de esta primera fase del proyecto, porque Fibra HD es un eslabón de ese proyecto, de 15. 7 mil millones de pesos”. A diferencia del portafolio que tienen hoy Fibra HD que ronda en poco menos de 6 mil millones de pesos, pero 3 mil millones de pesos netos”.

Fuente: Con información de Grupo En Concreto.

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La operación propuesta por el fideicomiso, consiste en un factor de intercambio early bird de un CBFIs (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) de Fibra Plus por 2.6 de Fibra HD, que concluirá el 23 de septiembre.

Mientras que, para quienes decidan participar en la Oferta entre el 24 de septiembre y el 7 de octubre, tendrán acceso a un intercambio de 2.62 CBFIs de Fibra HD por 1 CBFI de Fibra Plus.

En entrevista para Inmobiliare, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, explicó que esto representa una buena alternativa para los inversionistas de HD, ya que se traduce en casi 37% de premio de lo que valen las acciones de Fibra en el mercado. 

Es decir, si hoy el valor de mercado de Fibra HD es de tres pesos mexicanos por un título, Fibra Plus les ofrece a los dueños de los certificados alrededor de 5.40 pesos.

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Respecto al pago de dividendos, señaló que aún se debe discutir con el comité técnico de la compañía resultante. Pero, adelantó que serán mensuales o trimestrales. 

“Nos hemos dado cuenta que llamar a la gente mes a mes para distribuir no es la mejor alternativa. Pero, no es una decisión que podamos tomar de manera unilateral. 

Esta oferta pública de adquisición que está vigente desde el martes pasado en la Bolsa Mexicana de Valores, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria. 

Fibra HD deja de lado el valor inmobiliario en su valuación

La propuesta de factor de intercambio fue calificada por Fibra HD como “no razonable, desde un punto de vista financiero”, luego de consultar al analista independiente VACE Investment. 

Sin embargo, Gustavo Tomé aclaró que el método utilizado por dicha firma arroja un valor que no necesariamente representa la veracidad de valor total de la estrategia integral de combinación de negocios.  

Ya que la mecánica empleada está basada en el modelo de flujo descontado. Sin tomar en cuenta el valor del inmueble. 

“Los que nos dedicamos al sector inmobiliario en las fibras sabemos que lo más importante es el inmueble. Se debe considerar su ubicación, su estado y su ocupación; por la propia definición del negocio”, comentó. 

Esto puede ser confirmado en las declaraciones de Fibra HD: “no hemos llevado a cabo ni se nos ha proporcionado avalúo alguno respecto a los activos o pasivos de la fibra. (…) No hemos realizado una inspección en las propiedades o en los activos de la fibra”. 

Tampoco se examinó el impacto de la oferta de Fibra Plus: “No se emite opinión alguna ni se considera la decisión de negocios de Fibra HD para poder analizar la oferta ni los posibles beneficios de la misma en relación con las otras alternativas de negocio para HD”.

De acuerdo con el presidente de Fibra Plus, este modelo tiene una debilidad metodológica. Ya que al analizar los flujos de las propiedades, solo se observa el dinero, y no se considera que la sostenibilidad de este cambia con el tiempo de acuerdo al inquilino. 

“Definitivamente es una metodología que se puede utilizar, pero, desde el punto de vista inmobiliario, sentimos que la previsibilidad de los flujos es muy relevante para determinar el valor de los inmuebles”. 

Fibra Plus considera razonable factor de intercambio de 2.62

Tradicionalmente los modelos de valuación en transacciones inmobiliarias están definidos por los flujos, por el valor del mercado y por el valor de reposición de ese inmueble: “VACE es muy clara cuando dice que no considera absolutamente todo”, dijo Gustavo Tomé. 

Por otro lado, destacó que la valuación de Fibra Plus incluye el valor en libros (book value), que ha sido auditado por la consultora Deloitte Touche Tohmatsu Limited para ambas firmas. 

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La misma que han utilizado ambos fideicomisos desde el inicio de sus emisiones. Por lo que, Tomé indicó que Deloitte conoce las propiedades y los balances de las dos compañías. 

También participó la Consultora 414, quien fungió como experta independiente en la revisión de la razonabilidad del modelo de negocio que propone Plus. Esta determinó que el factor de intercambio debería estar entre 2.6 y 2.75. 

“Nosotros creemos contundentemente que el factor de intercambio se debe colocar entre 2.6 y 2.62”, sostuvo el presidente de Fibra Plus. 

Fuente: Inmobiliare.

La entrada Fibra Plus ofrece 37% de premio a los inversionistas de Fibra HD se publicó primero en México 24 siete.